¿Quién puede firmar un contrato de arras en nombre del vendedor?
Para saber si un contrato de arras firmado por inmobiliaria es válido, primero hay que tener claro qué es esta figura legal y quién puede firmar contratos de este tipo en la compraventa de viviendas.
Las arras se regulan en el artículo 1454 del Código Civil como un pacto previo a la celebración del contrato de compraventa. A través de él, las partes acuerdan reservar la compraventa de un bien, entregando una cantidad de dinero en concepto de señal o garantía.
Según el Tribunal Supremo, existen tres tipos diferentes de arras:
- Arras confirmatorias. Son un anticipo del precio total y no facultan a ninguna de las partes a desistir unilateralmente del contrato.
- Arras penales. Operan como garantía y suponen una penalización en caso de incumplimiento.
- Arras penitenciales. Permiten desistir del contrato, pero el comprador pierde la señal si es él el que desiste. Si es el comprador el que decide no vender, entonces tiene que devolver las arras dobladas al comprador. Estas son las que regula el Código Civil y las que se suelen aplicar en el ámbito de la compraventa inmobiliaria.
En un principio, el contrato de arras tiene que ser firmado por el titular registral del inmueble o por quien ostente una representación legal o voluntaria del mismo.
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¿Puede una inmobiliaria firmar un contrato de arras?
El contrato de arras lo puede firmar el propietario del inmueble (el vendedor) o su representación legal o voluntaria. En la práctica, es muy común que sea la propia inmobiliaria la que firme este documento con el futuro comprador.
Según la jurisprudencia, el contrato de arras firmado por inmobiliaria es legal solo en aquellos casos en los que está autorizada para ello por el vendedor. Es decir:
- Si actúa bajo un poder de representación voluntario otorgado de forma expresa por el propietario. Con frecuencia el contrato firmado entre la inmobiliaria y el vendedor recoge prescripciones con respecto a este tema.
- Si el propietario ratifica después la firma del contrato hecha por la inmobiliaria. A efectos prácticos, para entender que ratifica el contrato de arras, basta con que no lo impugne.
Si no hay autorización expresa o tácita del propietario para que la inmobiliaria firme unas arras en su nombre, este contrato no le va a vincular y se puede considerar ineficaz, e incluso nulo.
A este respecto, el Tribunal Supremo ha matizado que la existencia de una exclusiva comercial (una práctica muy habitual en el sector inmobiliario), no implica de forma automática que la inmobiliaria pueda representar al vendedor en la firma del contrato de arras. Hace falta igualmente una representación otorgada de forma expresa o tácita.
¿Quién se queda las arras, la inmobiliaria o el vendedor?
La inmobiliaria opera siempre como intermediaria en las operaciones de compraventa. Por eso, la cantidad entregada por el comprador a modo de arras va destinada al vendedor, aunque el pacto lo haya firmado la inmobiliaria en su nombre. Porque este dinero es una garantía establecida a favor del propietario del inmueble, de forma que la inmobiliaria actúa como depositaria temporal, no como beneficiaria directa.
Solo hay dos casos excepcionales en los que la inmobiliaria puede retener las arras (todas o una parte) entregadas por el comprador:
- Si actúa directamente como parte del contrato, si es la vendedora. Esto es raro que suceda, porque solo puede darse si la inmobiliaria es dueña o copropietaria del inmueble.
- Si el contrato establece de forma expresa que una parte de las arras va destinada a cubrir los honorarios de la inmobiliaria. Siempre que todas las partes (incluido el vendedor) lo consientan de forma expresa.
La jurisprudencia ha destacado dos cuestiones clave con respecto a este tema:
- La inmobiliaria no puede retener las arras como forma de cobrar sus honorarios si no hay una cláusula expresa y firmada por el vendedor que así lo permite.
- Si la inmobiliaria se queda las arras sin base contractual para ello, puede incurrir en un enriquecimiento injusto o incluso en una apropiación indebida, lo que legitima al vendedor para iniciar acciones legales y recuperar su dinero.
Antes de entregar cualquier cantidad como señal, es fundamental comprobar que la inmobiliaria tiene poder expreso del vendedor para firmar el contrato. Si no existe autorización o ratificación posterior, el documento puede no tener validez y el comprador podría quedar desprotegido.
¿Qué ocurre si el contrato de arras está firmado por la inmobiliaria pero no por el vendedor?
En virtud del principio de representación recogido en el Código Civil, para que un contrato obligue a un tercero (el vendedor, en este caso), quien lo firma en su nombre debe tener poder expreso para representarlo. En ausencia de mandato, el contrato no obliga al vendedor, salvo que este ratifique después la acción llevada a cabo por la inmobiliaria.
En este sentido, un simple contrato de intermediación o encargo de venta no otorga por sí solo facultades para representar al vendedor y firmar en su nombre contratos de arras vinculantes.
Si el vendedor ni ha autorizado ni ratifica la actuación de la inmobiliaria, el comprador no puede exigirle la firma del contrato de compraventa. Este podrá, además:
- Reclamar a la inmobiliaria la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras.
- Reclamar una indemnización por daños y perjuicios a la inmobiliaria si hubo por su parte mala praxis, negligencia o publicidad engañosa.
¿En qué situaciones tiene validez un contrato de arras firmado solo por la inmobiliaria?
Pueden darse cuatro casos diferentes:
La inmobiliaria actúa con poder de representación suficiente
Cuando el propietario ha entregado a la inmobiliaria un poder expreso para actuar en su nombre. Esto lo puede hacer:
- Mediante un poder notarial.
- A través de un mandato escrito y firmado que incluye la facultad de celebrar contrato de arras.
Si el contrato firmado entre vendedor e inmobiliaria se limita a darle a esta autorización para “buscar comprador”, esto no lleva implícito el consentimiento para firmar contratos de arras.
Cuando existe poder de representación suficiente, el vendedor queda obligado con respecto al comprador a través del contrato de arras como si lo hubiera firmado él mismo.
El vendedor ratifica posteriormente el contrato
Sucede cuando el vendedor no ha dado una representación expresa a la inmobiliaria para que firme este contrato en su nombre, pero una vez que se ha hecho esto lo acepta y lo aprueba.
La ratificación puede ser expresa o tácita y se puede demostrar de diferentes maneras:
- Firma posterior del contrato de compraventa en los términos recogidos en el pacto de arras.
- Declaraciones del vendedor aceptando las condiciones acordadas por la inmobiliaria con el comprador.
- Conductas inequívocas que indican la aceptación, como recibir el dinero de las arras sin objeción.
En estos casos el contrato se valida retroactivamente y vincula plenamente al vendedor.
La inmobiliaria actúa como parte
Si la inmobiliaria es dueña del inmueble, o forma parte de una sociedad o fondo que posee el activo inmobiliario en venta, puede firmar de forma válida y por sí misma el contrato de arras. Aquí no actúa como intermediaria, por lo que el pacto es totalmente legal.
Contrato entre comprador e inmobiliaria por encargo de búsqueda o reserva
No es un contrato de arras clásico, pero en el sector inmobiliario es frecuente firmar un documento en virtud del cual:
- El comprador entrega una cantidad a la inmobiliaria a modo de reserva para que esta gestione la compra del inmueble.
- Este pago crea una relación contractual válida entre el comprador y el intermediario, pero no obliga al propietario, salvo que luego este firme o ratifique la venta.
¿En qué casos puede considerarse nulo el contrato de arras firmado por la inmobiliaria?
Si la inmobiliaria firma un contrato sin contar con un poder de representación válido para ello emitido por el vendedor, el contrato puede ser nulo o ineficaz con respecto a este. Así lo establece el artículo 1259 del Código Civil, cuando señala que nadie puede contratar a nombre de otro sin estar autorizado por él o sin que esa contratación se ratifique posteriormente.
También se puede decretar la nulidad del contrato si hubo vicios del consentimiento. Esto es, si la inmobiliaria actuó con engaño, en simulación u ocultando información esencial. En este caso se considera que el consentimiento del comprador no es válido y el pacto de arras queda sin efecto.
Otro supuesto es cuando el objeto del contrato (el inmueble) es inexistente, inviable o ilegal. Por ejemplo, si se intenta vender un piso que ya se ha vendido a un tercero o se ofrece una casa que no pertenece al supuesto vendedor.
Lo mismo ocurre cuando el contrato de arras se utiliza como un instrumento ficticio para conseguir fines ajenos a la compraventa, como encubrir un pago en negro.
Por último, también se considera nulo el contrato de arras que firma la inmobiliaria si el documento contiene cláusulas que vulneran los derechos del consumidor.
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