Extinción de condominio entre hermanos

¿Qué es un condominio?

El condominio es una comunidad de bienes, regulada en los artículos 392 a 406 del Código Civil. Esta situación jurídica se produce cuando dos o más personas son propietarias de una cosa o del mismo derecho.

Cada propietario tiene una cuota ideal sobre el bien sin que exista una división material del mismo. Es una situación que suele darse mucho en las herencias.

Si vuestros padres han fallecido, es posible que los hermanos hayáis recibido en herencia la vivienda familiar. Pertenece a todos por igual y esto, en ocasiones, se puede convertir en un problema. De ahí la necesidad de extinguir el condominio.

¿Qué es la extinción de condominio de una herencia?

Como su propio nombre indica, la extinción es el acto legal que va a poner fin a la indivisión de la cosa común. Su fundamento legal lo encontramos en el artículo 400 del Código Civil, que reconoce el derecho de cualquier copropietario a pedir la división de la cosa común.

La regla general es que nadie está obligado a permanecer en la indivisión y, por eso, la legislación establece cauces legales para acabar con ella, incluso en contra de la voluntad de alguno o algunos de los copropietarios.

Esto quiere decir que estás en tu derecho de solicitar y obtener la extinción del condominio. Aunque alguno de tus hermanos se oponga a ello, puedes dejar de compartir con ellos ese bien común. Lo ideal es llegar a un acuerdo, pero si esto no es posible, puedes solucionar este problema en los tribunales a través de un procedimiento bastante sencillo.

Tipos de extinción de condominio entre hermanos

Hay diferentes fórmulas para acabar con la indivisión de un bien:

• Adjudicación a uno de los copropietarios. En esta solución, uno de los hermanos se queda con el bien y compensa económicamente a los demás por ello. Tras la operación, el hermano que se ha quedado con el bien (supongamos que es una casa), lo puede inscribir en el Registro de la Propiedad solo a su nombre.
• Venta a un tercero. Si nadie quiere asumir el coste de comprar al resto su parte, lo más sencillo es buscar a una tercera persona dispuesta a quedarse con el bien. El dinero obtenido con la compraventa se reparte entre los que eran copropietarios en función de su cuota de participación.
• Subasta judicial. En caso de desacuerdo, si uno de los hermanos pide la división judicial de la cosa común, el bien controvertido se va a vender en subasta pública. Las cantidades obtenidas se reparten entre todos los copropietarios en función de su participación, aunque se hayan opuesto a la división.
• Extinción parcial. Pone fin a la copropiedad de una de las partes. Por ejemplo, si un hermano vende o cede a otro su parte, o incluso si la deja en manos de un tercero que no tiene nada que ver con la familia.

De las diferentes fórmulas existentes, lo más recomendable es que la extinción sea total para evitar problemas de cara al futuro. Además, es interesante que los hermanos intenten llegar a un acuerdo que sea beneficioso para todos. Si esto no es posible, siempre queda la vía judicial.

¿Cuándo se da la extinción de condominio entre hermanos?

Se lleva a cabo cuando uno o varios de los hermanos que son copropietarios de un bien deciden poner fin a la comunidad.

En la práctica, esto puede suceder por diferentes motivos:

• Hay una mala relación familiar y no se desea tener un bien en común con los hermanos.
• Se necesita dinero y la venta del bien controvertido es una buena manera de obtenerlo.
• Existen desacuerdos sobre el uso o conservación del bien.
• Se quiere poner fin de manera definitiva al reparto de la herencia y que todos los bienes pasen a ser individuales.

¿Por qué realizar la extinción del condominio entre hermanos?

Tener un bien en común implica que todos pueden hacer uso del mismo, pero también que hay que hacerse cargo de los gastos y de todo lo relativo al mantenimiento y gestión. Con frecuencia, esto acaba convirtiéndose en una fuente de conflictos. Por ejemplo, si alguno de los hermanos se opone a realizar una obra que otros consideran necesaria, o si uno no tiene liquidez suficiente para hacer frente al pago de su parte del IBI.

En la mayoría de los casos, conservar un bien en régimen de comunidad de bienes resulta complicado a diferentes niveles y puede erosionar la relación entre los hermanos. Por eso, son muchos los que prefieren deshacerse del bien en común y evitarse problemas.

Otra razón para extinguir el condominio entre hermanos es el ahorro fiscal. Porque la extinción tiene un tratamiento fiscal diferente a la compraventa, tributa por Actos Jurídicos Documentados y no por Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Requisitos legales para extinguir el condominio entre hermanos

Para que la cosa común deje de serlo tienen que darse estos requisitos:

• Existencia de un bien común.
• Acuerdo de los copropietarios para poner fin al condominio, salvo que se opte por el procedimiento judicial de división de la cosa común.
• Valoración o tasación profesional del bien para determinar un valor justo para el mismo.
• Obtener un certificado de cargas y gravámenes para saber si existen deudas sobre la propiedad o alguna limitación para su transmisión.
• Si no se acude a la vía judicial, escritura pública otorgada ante Notario, dejando constancia de la extinción del condominio.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad de la nueva titularidad (si el bien común es un inmueble).
• Liquidación de los impuestos correspondientes.

Procedimiento para la extinción de condominio entre hermanos

Si hay acuerdo entre los copropietarios, basta con decidir si el bien va a pasar a manos de un tercero o de uno de los hermanos que compensará económicamente (o no, según lo pactado) al resto. En este caso es suficiente con dejar constancia de la situación en una escritura pública ante Notario. No obstante, es recomendable contar con asesoramiento legal especializado, para garantizar que se respetan los derechos de todas las partes y nadie actúa de mala fe.

Si no hay acuerdo, el interesado o interesados en no formar parte de la comunidad de bienes pueden instar un procedimiento judicial de división de la cosa común. Si la división material y física del bien no es posible (suele ser lo común), entonces se hace una división económica.

En caso de que tras la sentencia que ordena la división no haya acuerdo entre los hermanos para vender el inmueble, se puede pedir la ejecución de la resolución, que implica la venta del bien en subasta pública y el reparto de lo obtenido entre los miembros de la comunidad de bienes en función de su participación.

Costes de la extinción de condominio entre hermanos

Si se hace de mutuo acuerdo, los gastos de tasación, los honorarios de abogados y gestores y los gastos de notaría se reparten entre los hermanos a partes iguales, lo mismo que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. No obstante, las partes pueden alcanzar otro acuerdo. Si la venta se hace a un tercero, este asume el pago de la escritura y el pago del impuesto. Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad los asume el nuevo titular. 

Si se opta por acudir a los tribunales, cada parte paga los honorarios de su abogado y procurador, salvo que se produzca una condena en costas.

En Javaloyes Legal sabemos que cada caso es único. Por eso, si quieres consultar sobre una extinción de condominio entre hermanos, estamos aquí para asesorarte.