¿Puedo vender mi casa sin consentimiento de mis hijos siendo una persona viuda?

¿Qué ocurre con la vivienda tras el fallecimiento del cónyuge?

Tras el fallecimiento de una persona casada, primero hay que atender a lo que dispone el testamento, si este no dice nada, entonces se aplican las reglas que recoge el Código Civil sobre la sucesión.

Respecto a la casa pueden darse varias situaciones:

• Que la vivienda fuera un bien común de los cónyuges. En este caso, como viudo o viuda tienes el pleno dominio de un 50 % de la casa, el 50 % restante pasa a los hijos. Sin embargo, tú tienes el usufructo sobre esa parte de la vivienda que no es de tu propiedad. Esto quiere decir que tienes derecho a vivir allí de por vida.
• Que la vivienda fuera un bien privativo del fallecido. Aunque no seas propietario de una parte de esa casa, tienes derecho al usufructo de la misma. 

A efectos de que una persona viuda pueda disfrutar del usufructo sobre la vivienda familiar, es indiferente que los hijos que adquieren la nuda propiedad sean comunes o solo del cónyuge que ha fallecido.

¿Qué es el usufructo viudal y cómo afecta a la venta?

El usufructo es un derecho vitalicio del viudo o viuda que le permite seguir utilizando los bienes del difunto, aunque no sea propietario de los mismos.

En el caso de los inmuebles, el usufructo habilita al viudo para seguir residiendo en la que era su casa durante el matrimonio. También puede ponerla en alquiler y quedarse con las rentas obtenidas, sin tener obligación de entregar nada a los nudos propietarios (los herederos).

Otra particularidad de este derecho real es que quien disfruta de él no se tiene que hacer cargo de los gastos importantes que afectan al inmueble. Tanto los impuestos como las obras de mantenimiento y conservación corren a cargo del nudo propietario.

El usufructo no impide al propietario de la vivienda traspasarla a un tercero. Lo que sucede en estos casos es que el nuevo titular debe respetar el usufructo. En la práctica esto suele dar lugar a problemas, así que se buscan soluciones más sencillas:

• El viudo que tiene el usufructo le compra al heredero su parte de propiedad.
• El heredero compensa económicamente al viudo y se extingue de mutuo acuerdo el usufructo.

¿Puede el viudo vender la casa si tiene el usufructo?

Si el único derecho del viudo sobre la vivienda es el usufructo (no posee ningún porcentaje de la misma), no puede proceder a la venta del inmueble. Curiosamente, lo que sí puede hacer es vender su derecho a una tercera persona.

Este sujeto se convertirá en el nuevo usufructuario y tendrá todos los derechos y deberes asociados a esta figura. En cambio, el nudo propietario, que tiene la titularidad del inmueble, pero no su derecho de uso y disfrute, no verá alterada en nada su situación jurídica. Queda obligado a respetar el derecho de usufructo de esa tercera persona.

Si el viudo es propietario de una parte de la vivienda, podría vender ese porcentaje del que es titular, pero nunca la parte que le corresponde a los hijos.

¿Y si el viudo es propietario en pleno dominio?

No todas las situaciones familiares son iguales, puede ocurrir que el cónyuge que queda viudo fuera en el momento de fallecer su pareja el titular único de la vivienda. Si esto es así, ese inmueble no ha formado parte en ningún caso de la herencia, su situación jurídica permanece como antes del fallecimiento. 

En este caso, el cónyuge viudo puede disponer de la vivienda de su propiedad cómo desee. Puede venderla, alquilarla, e incluso donarla, y no necesitará en ningún caso el consentimiento de los hijos del fallecido o de otros herederos que este pudiera tener.

¿Qué ocurre si la vivienda sigue a nombre de los dos cónyuges?

Si una casa figura en el Registro de la Propiedad a nombre de dos personas, se entiende que ambas son propietarias al 50 % (salvo que se haya dejado constancia de una participación diferente en la propiedad).

Cuando uno de los cónyuges fallece, no es frecuente que los herederos hagan el cambio de titularidad registral. Es extraño que una vivienda conste a nombre del viudo y de los hijos. Lo más común es que las cosas se dejen tal y como están. Más adelante, cuando fallece el cónyuge que ha sobrevivido a su pareja, es cuando se hacen los cambios registrales.

Sin embargo, que un titular no conste en el Registro no quiere decir que no tenga derechos. Si tiene documentos que pueden acreditar que es propietario de todo o parte de una vivienda, será tratado legalmente como tal.

Si el viudo intenta vender la casa por su cuenta, no va a poder hacerlo. Porque cuando llegue el momento de firmar la escritura de compraventa, el notario va a requerir la presencia del otro titular.

Dado que el titular registral está fallecido, quienes deben firmar son los que han recibido por herencia la parte de la vivienda que le correspondía al titular difunto. Si estos se niegan a la operación, la venta no se formalizará.

¿Es posible vender solo una parte de la vivienda?

El Código Civil señala que nadie está obligado a permanecer en la indivisión. Si la propiedad de un inmueble está repartida entre una persona viuda y los hijos, y alguna de las partes no quiere mantener esa situación, se puede extinguir el condominio.

Lo más sencillo es que una parte compre a la otra su participación en el inmueble, pero si esto no es posible, se puede vender solo un porcentaje de la vivienda a un tercero.

De hecho, existen empresas inmobiliarias especializadas en este tipo de operaciones. Compran partes proindivisas y una vez que son propietarias intentan convencer al otro titular para que les venda su parte. Lo que logran con esto es obtener inmuebles a un precio por debajo del mercado.

Alternativas si los hijos no quieren firmar

Para evitar conflictos familiares, lo más sencillo es dialogar e intentar buscar una solución que sea justa para todos. Una buena idea puede ser consultar con abogados especializados que asesoren sobre las diferentes posibilidades que existen.

En cualquier caso, si los hijos no están dispuestos a vender su parte de la propiedad, caben dos soluciones:

• Ofrecerles que compren la parte de propiedad que corresponde al viudo y le compensen por la extinción del usufructo sobre la parte de la que son nudos propietarios.
• Pedir en vía judicial la división de la cosa común. Este es un procedimiento legal que va a derivar en la venta del inmueble (en subasta pública si no se hace de forma voluntaria tras la sentencia) y en el reparto del dinero de la venta entre los diferentes titulares en proporción a su participación.

La relación de propiedad de un inmueble entre viudos e hijos no siempre es fácil, y es normal que alguna de las partes no se sienta cómoda con la situación y prefiera acabar con la comunidad de bienes. Lo importante es saber que existen soluciones tanto acordadas como en vía judicial.